고가주택 장기보유특별공제 계산은?

국세청이 개정되는 ‘고가주택 장기보유특별공제’ 관한 동영상을 유투브를 통해 공개했다. 고가주택을 비롯해 장기보유특별공제를 알아본다.

▶고가주택이란?

고가주택은 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택을 의미하며 실지거래가액은 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액이다.

▶ 고가주택 장기보유특별공제란?

기본적으로 1세대 1주택은 거주자가 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있고, 보유기간이 2년 이상인 경우는 양도소득세가 비과세 된다. 만약, 취득 당시 조정대상지역 내에 있는 주택이면 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 하지만 9억 원을 초과하는 고가주택은 비과세 요건을 갖추더라도 9억 원 초과분에 양도소득세가 과세된다.

1세대 1주택 고가주택을10년 이상 보유하고, 2년 이상 거주했다면 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

▶ 장기보유특별공제를 받으려면?

= 2020. 12. 31일까지 양도

장기보유특별공제를 받기 위해서는 조정지역, 비지정 지역 또한 취득시기 상관없이 세대 전원이 2년 이상 거주하여야 한다. 단, 세대원의 일부가 질병의 치료나 요양, 근무, 취학 등의 부득이한 사유(입증할 수 있어야 함)로 거주하지 못한 경우에는 나머지 세대원의 거주여부에 따라 거주 요건을 갖춘 것으로 본다.

세대 전원 2년 이상 거주한 경우 2020년 12월 31일까지는 보유 1년에 8% 보유기간이 10년 이상인 경우 최대 80%를 공제받을 수 있다. 하지만 세대 전원이 2년을 거주하지 않은 경우 보유 1년에 2%씩 15년 이상 최대 30%이기 때문에 공제율에서 차이가 크다.

장기보유특별공제율 개정에 따라 2년 이상 거주하는 경우 보유기간에 따라 달라졌던 고가주택 장기보유특별공제율이 2021년부터는 보유기간과 거주기간에 따라서 달라진다.

예를 들어 보유기간이 5년, 거주기간이 3년인 경우 두 교차점이 만나는 32%가 공제율이 된다.

▶ 공동명의로 주택을 소유하고 있는 경우 세금을 줄일 수 있나?

요즘은 주택을 공동소유 하는 경우가 적지 않은데 공동소유를 하고 있더라도 양도차익을 50%씩 나누어 본인 지분에 대한 양도세를 각자 계산하고 신고 납부해야 한다.

가령 9억 원 이상 주택 공동소유, 양도차익 8억 원, 판매가 12억 원인 경우 ▲비과세는 4억(양도차익의 50%) X 9억(비과세)/12억(판매가) = 3억, ▲과세는 4억(양도차익의 50%) X 12억-9억(판매가–비과세)/12억(판매가) = 1억이다.

따라서 개인 지분으로 4억 중 1억이 과세 대상이며, 본인의 양도가액이 6억 원으로 9억 원 미만이라고 하더라도 전체 비과세로 판단하면 안 되고 전체 양도 가액(12억)으로 판단해 9억 원이 넘은 경우 신고 납부해야 한다. <자료출처 : 국세청 블로그 ‘아름다운 稅상’>